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简要概括:工业地产开发过程中可能遇到的各种法律问题

工业地产运营中的法律问题
目前为止,我国还没有一部法律是针对工业地产颁发的,甚至与工业地产相关的法律也甚少,法律法规的缺位或不完善,这给工业地产的运营留下足够的操作空间,而操作空间大很可能导致工业地产运营的不规范。所以,如何在法律边界内运作好工业地产项目,就是一个非常重要的课题。本文围绕工业地产开发前、开发中与开发后三个方面,简要梳理常见的法律问题,以资借鉴。

第一,工业地产开发前的法律问题

土地是制约工业地产发展最重要的因素,所以获取土地使用权是发展工业地产的首要条件,这里就涉及到工业地产土地使用权取得的问题。在我国,《中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定了各类土地的最高出让年限:“居住用地为70年, 工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其它用地为50年”。而工业用地:土地使用权的转让只能通过招标、拍卖与挂牌等公开竞价的方式进行。其实,在各地,通过招拍挂竞得I业用地的土地使用权,是工业地产运作的前提条件,投资商要注意按照法定的程序获取工业用地土地使用权。

第二,工地地产开发过程中的法律问题

在开发的过程中,可能经常涉及到房屋拆迁、工程的承包、分包、转包、装修装饰等相关问题。在拆迁过程中可能遇到拆迁补偿、房屋拆迁的安置等问题,一般情况下拆迁人和被拆迁人就被拆迁的房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积各安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项签订拆迁协议,具体操作过程可以依据我国的《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》《中华 人民共和国民法通则》等相关法律法规进行实际操作。开发商在将工程发包给承包单位的过程中也要注意相关的法律问题,如承包商是否有相应的资质,工程的建造过程是否存在非法分包、转包以及将工程肢解发包等问题,我国的《中华人民共和国建筑法》、《合同法》 中关于建设工程合同等都对这几个方面做了详细的规定,开发商应注意相关法律法规的规定,很多时候也许开发商未能意识到自己或者承包商的行为违反了法律法规,从而最终遭受巨额的损失。装修装饰也是在开发过程中不可忽视的一个问题,在我国,只有颁布了有关住宅房屋装修装饰的法律法规,对于工业厂房、物流仓库、工业研发楼宇等的装修装饰没有特别的规定,但国内
不少的工业园在开发的过程中就因装修装饰过程中存在问题,从而引发官司,比如装修单位提供的服务不合格,开发商拒付装修装饰费用等,笔者认为在实务操作时可以依据相关的住宅房屋装修装饰的法律法规,如《房地产管理法》、《消防法》 、《建筑法》 、《合同法》等。

第三,工业地产开发后经营过程中的法律问题

这一过程关系到开发商在开发后对工业园厂房或者仓库等的出租出售等问题,因为这一过程方式多样化,所以产生的法律关系也比较多,如房屋买卖合同法律关系、房屋租赁合同法律关系、担保法律关系、还有投资商按揭贷款时与银行发生的抵押借款合同关系等等。当开发商选择出售的管理模式时,投资者首先与开发商签订厂房或者物流仓库等房屋买卖合同,这与商业地产和商品房买卖是相同的,投资者购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、 权证办理、违约责任约定的条款。当开发商选择出租的方式进行管理时,投资者与物流管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给物流管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。在选择为客户定制出售、出租类似的经营模式时, 为了吸引更多的投资商,开发商通常会为投资人打一只定心针,引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产,为投资者的收益提供一定条件的担保。这样使这次交易的主体成为三方,开发商获取更多业务的同时也让投资者的风险
减少了。工业地产作为特殊的地产行业,发展空间相当大,运营模式也不断在完善,工业地产开发过程中常常出现普通房地产开发中所不曾面临的新问题,需要从法律上予以防范、控制和化解。从最近几年办理的工业地产开发业务来看,运营商通常对工业土地运作、工业地产运营模式和盈利模式一知半解,运作初期通常都是摸着石头过河,因此导致很多棘手的法律问题难以处理,这对今后涉足工业地产业务的投资者来说,是一个警示。


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